บทความนี้จะมานำเสนอเกี่ยวกับเรื่อง จุดเด่นของการ “ขายฝากที่ดิน” ที่แตกต่างจากการจำนองกันนะคะ หลายคนอาจสับสนระหว่างการขายฝากกับการจำนองกันอยู่นะคะ ดังนั้นขั้นแรกเรามา ทำความเข้าใจ “ขายฝาก” กับ “จํานอง” คืออะไร พร้อมทั้งข้อแตกต่างและจุดเด่นของแต่ละประเภทกันก่อนเลยนะคะ

ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร ? นั้น อาจเป็นสิ่งที่หลายคนสงสัยกันไม่น้อยเลยทีเดียวนะคะ เนื่องจากมีความคล้ายกันในทางปฏิบัติ นั่นก็คือการนำทรัพย์สินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ที่กฎหมายกำหนดให้สามารถขายฝากหรือจำนอง เพื่อจุดประสงค์ในการกู้ยืมเงิน เนื่องจากเป็นการขายเพียงแค่ชั่วคราว และต้องมีการชำระหนี้เพื่อคืนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นๆค่ะ   แต่ “ การขายฝาก” กับ “ การจำนอง “ ก็มีข้อแตกต่างในทางนิติกรรมที่ค่อนข้างเห็นได้อย่างชัดเจนเลยนะคะ รวมถึงข้อบังคับต่าง ๆ ทางกฎหมายอีกด้วยค่ะ

ขายฝาก คือ การขายฝากที่ดินเพื่อจุดประสงค์ทางเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย รวมถึงสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ให้กับผู้รับซื้อฝาก จะต้องมีการทำสัญญาขายฝาก และจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินที่มีเขตอำนาจเพื่อให้สัญญาขายฝากมีผลสมบูรณ์   สัญญาขายฝากเป็นข้อบังคับทางกฎหมายเพื่อคุ้มครองบุคคลธรรมดาให้ได้รับความเป็นธรรม มีการระบุข้อกำหนดและระยะเวลาในการไถ่ถอน รวมถึงควรระบุข้อตกลงในการชำระดอกเบี้ยอย่างชัดเจนว่า ให้ชำระเป็นรายเดือนจนครบเวลาไถ่ถอน หรือชำระพร้อมเงินต้นในวันที่ไถ่ถอน

ในการขายฝาก เมื่อจดทะเบียนแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีจนกว่าผู้ขายฝากจะนำเงินไปไถ่ถอนคืนทรัพย์สินในวันที่กำหนด โดยระยะเวลาที่สามารถทำการขายฝากได้ไม่ต่ำกว่า 1 ปี สูงสุด 10 ปี หากผู้ขายฝากผิดนัดชำระเงินไถ่ถอนคืน ผู้รับซื้อฝากสามารถยึดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นได้โดยไม่ต้องทำการฟ้องร้องบังคับคดี และเมื่อกรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับซื้อฝากแล้ว ผู้ขายฝากไม่ต้องชำระเงินให้ผู้รับซื้อฝากเพิ่มเติม

คือ ความเสี่ยงต่ำ ไม่ต้องมีผู้ค้ำประกัน รับเงินได้รวดเร็ว สามารถได้รับวงเงินกู้สูงกว่าการทำนิติกรรม ธุรกรรมกู้ยืมประเภทอื่น และได้รับความคุ้มครองทางกฎหมายเพื่อป้องกันการเอาเปรียบการคิดดอกเบี้ยสูงจากผู้รับซื้อฝาก ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าดอกเบี้ยในการชำระหนี้ไถ่ถอนของการขายฝากนั้นห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน

1. นำโฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ใบยินยอมจากคู่สมรสมายื่นลงทะเบียนที่กรมที่ดิน

2. รอรับผลการประเมินที่ดินว่าผ่านหรือไม่ ราคาประเมินที่ดิน และรายชื่อผู้รับซื้อฝากรวมถึงรายละเอียดวงเงิน

3. ผู้ขายฝากเลือกข้อเสนอของผู้รับซื้อฝากที่พึงพอใจและเหมาะสม

4. ทำการนัดหมายผู้รับซื้อฝาก ชำระค่าธรรมเนียมการขายฝาก และจดทะเบียนสัญญาขายฝากให้เรียบร้อย ณ กรมที่ดิน

5. รับเงินจากการขายฝาก

การจำนอง คือ การนำอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ที่กฎหมายกำหนดมาเป็นหลักประกันในการชำระหนี้กู้ยืมเงิน โดยไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับจำนอง กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้จำนอง สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเหล่านั้นได้   การทำสัญญาจดจำนอง หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ ให้ทำการจดทะเบียนทำสัญญา ณ กรมที่ดินที่มีเขตอำนาจ ในส่วนของสังหาริมทรัพย์ ต้องจดทะเบียนสัญญาจำนองที่สำนักทะเบียนที่รับผิดชอบในส่วนนี้

การจำนองไม่ได้มีกฎหมายกำหนดในเรื่องของระยะเวลาสูงสุดที่สามารถจำนองได้ แต่มีการกำหนดข้อตกลงของผู้จำนองและผู้รับจำนองในการนัดชำระหนี้ ซึ่งหากผู้จำนองผิดนัดไม่ชำระหนี้กู้ยืมตามกำหนด ผู้รับจำนองสามารถฟ้องบังคับชำระหนี้ และฟ้องบังคับคดีต่อทรัพย์สินได้

หากผู้จำนองไม่สามารถนำเงินมาชำระหนี้ได้ อาจมีการใช้วิธีการใช้ทรัพย์สินอื่นมาจำนองเพื่อประกันหนี้ และในกรณีที่จำนวนเงินจากทรัพย์สินที่นำมาจำนองมูลค่าไม่ถึงจำนวนหนี้ ผู้จำนองจะต้องชำระหนี้เพิ่มจนกว่าจะครบทั้งหมด

1. เตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้องสำหรับการจำนองให้ครบ และนำไปยื่นกับผู้รับจำนองหรือธนาคาร

2. ผู้รับจำนองประเมินราคา วงเงินที่กู้ได้สูงสุด และอัตราดอกเบี้ยที่ต้องชำระ

3. ทำสัญญากู้เงิน และจดทะเบียนสัญญาจดจำนอง ณ กรมที่ดิน หรือสำนักทะเบียน

4. เมื่อได้รับเอกสารจากกรมที่ดินหรือสำนักทะเบียนแล้ว ให้นำไปมอบให้แก่ผู้รับจำนองหรือธนาคาร

5. รับเงินจากการจำนอง

– ขายฝาก : กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันที

– จำนอง : กรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้จำนอง ผู้รับจำนองมีเพียงสิทธิบังคับจำนองหากผิดนัดชำระหนี้

– ขายฝาก : ขั้นตอนรวดเร็วกว่ามาก อนุมัติและรับเงินสดได้ไวกว่า เพราะไม่ต้องตรวจสอบเครดิตบูโร

– จำนอง : (โดยเฉพาะกับธนาคาร) มีขั้นตอนซับซ้อน ใช้เวลาพิจารณานาน

– ขายฝาก : มักจะได้รับวงเงินที่สูงกว่า โดยประเมินจากราคาตลาดของที่ดินเป็นหลัก

– จำนอง : วงเงินขึ้นอยู่กับการประเมินและนโยบายของสถาบันการเงินนั้นๆ

สรุปโดยรวมนะคะ สำหรับการขายฝากนั้น เหมาะกับคนที่ต้องการเงินก้อนแบบเร่งด่วน เพราะอนุมัติเงินรวดเร็ว วงเงินสูง กระบวนการน้อย ความเสี่ยงต่ำ และยังปลอดภัยในการทำสัญญา เพราะต้องทำสัญญาขายฝากต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน รวมถึงยังมีสิทธิ์ในการไถ่ถอนทรัพย์สินคืนอีกด้วยนะคะ

  และในส่วนของการจำนองนั้น เหมาะกับคนที่ต้องการเงิน แต่ไม่ต้องการขายบ้าน ที่ดิน หรือทรัพย์สิน และยังต้องการมีกรรมสิทธิ์และสิทธิ์การใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น ๆ ต่อไปนั่นเองค่ะ   หากใครที่กำลังจะตัดสินใจขายฝาก หรือจำนองอยู่ ก็ควรเลือกประเภทที่เหมาะสมกับตนเองนะคะ ว่าสะดวกใช้วิธีไหน ที่สำคัญคือต้องมีความสม่ำเสมอและความตรงต่อเวลาในการชำระหนี้นะคะ เพื่อที่จะได้ไม่ต้องสูญเสียทรัพย์สินของเราไปนั่นเองค่ะ